부동산 상급지 갈아타기 (4) - 주택자금조달계획서 공동명의 작성 방법 : 단독명의 대출, 증빙서류 완벽 정리

부동산 매매계약을 체결하면, 제출 대상인 경우 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 작성하여 제출하여야 한다. 

복잡한 이슈가 있는 경우 세무사의 도움을 받는 경우도 있는 듯 하지만, 세무 상담을 받을 필요 없이 사실에 부합하게 기재만 하면 되는 경우에는 굳이 그럴 필요는 없다. 우리의 경우 우리가 작성하여 부동산에 제공하였고, 부동산에서 거래신고시 함께 제출하여 주었다. 

항목은 다음과 같다. 자기 자금과 차입금으로 크게 나뉘고, 세부적으로는 기존 주택 처분 대금, 금융기관 대출, 임대보증금, 예금, 증여상속액, 현금 등 각 항목에 사실에 부합하게 기재하면 된다.

주택취득자금 조달 및 입주계획서 (2026 최신 양식)

그런데 막상 실제로 작성하다 보니 몇 가지 헷갈리는 부분이 있었다. 특히 부부 공동명의로 매수하는 경우, 주택담보대출을 한 명 명의로 받는 경우, 아직 잔금일 전이라 증빙서류가 없는 경우는 우리뿐 아니라 많은 사람들이 헤맬 부분이라고 생각되어 실제 기재하며 가장 헷갈려서 리서치해 알아낸 내용을 Q&A로 정리해 보고자 한다.

1. 주택취득자금 조달 및 입주계획서 제출 기한

제출 대상인 경우 부동산 매매 계약체결일로부터 30일 이내에 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 작성하여 제출하여야 한다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 정하고 있는 절차이다.

2. 부부 공동명의인 경우 각자 작성해야 하는지? 

🅾️ 그렇다. 부부 공동명의로 매수하는 경우에는 매매대금을 지분 비율로 나누어, 각자 자기 지분에 해당하는 금액의 조달 방법을 적어 각자 명의로 준비하면 된다.

예를 들어 10억 원짜리 부동산을 50:50 지분율로 구매한다면, 각자 5억 원씩 조달 계획을 작성하면 된다.

3. 부부 공동명의인데, 주택담보대출은 한 명 명의로 받는 경우 대출액을 어떻게 기재할까?

국세청 답변은 두 가지로 갈린다.

(1) 지분 비율대로 대출 가액을 기재하는 경우 :  둘 다 소득이 있어 가계를 공동으로 운영하고 있고, 대출 상환도 공동으로 한다면 지분 비율대로 대출 가액을 기재하면 된다.

국세청은 다음과 같이 답변한 바 있다(국세청 2000. 10. 5.자 재산 [부부 공동재산을 담보로 남편명의로 대출시 각각의 지분만큼 자금출처인정 여부])

부부가 공동으로 부동산을 취급함에 있어서 금융기관으로부터 남편명의로만 대출받아 당해 대출금으로 부동산취득자금에 충당하였으나, 그 대출금에 대한 이자지급 및 원금 변제상황과 담보제공 사실 등에 의하여 사실상의 채무자가 부부 공동임이 확인되는 경우에는 각자가 부담하는 대출금은 각자의 취득자금 출처로 인정받을 수 있는 것 

예를 들어 10억 원짜리 주택을 50:50 공동명의로 매수하고, 주택담보대출 4억 원을 남편 명의로 받았지만 실제로 부부가 함께 상환할 예정이라면, 각자 조달계획서에 대출금 2억 원씩을 반영하면 된다.

(2) 실제 대출명의인에게만 대출 가액 전액을 기재하는 경우 :  부부간 소득 차이가 큰 경우, 특히 소득이 없는 배우자의 몫을 소득이 많은 배우자가 대신 상환하거나 이자를 대납하면 그 대납분에 대해 증여세 문제가 생길 수 있다. 이런 경우에는 조달계획서 작성 단계에서부터 증여 처리를 하거나, 대출액 전액을 실제 대출명의인의 자금으로 기재하는 것이 필요하다. 

국세청 심사결정에서 다음과 같이 판단한 예도 있다(심사증여2022-11(2022.07.13.)). 

일방 배우자가 전업주부로 일정한 소득이 없는 반면, 다른 배우자는 고소득자였던 사안에서, 전업주부 배우자가 채무액에 대한 이자를 실제 부담하고 원금을 상환할 것이라는 객관적 사실이 입증되지 않는 이상 해당 채무액을 전업주부 배우자의 채무로 인정하기는 어렵다

즉, 금융기관으로부터 대출받은 금전으로 재산을 취득한 후 본인의 소득금액 등으로 대출금의 이자와 원금을 변제하는 사실이 확인되는 경우 동 대출금은 자금출처로 인정받을 수 있으나, 재산 취득자의 직업, 소득 및 재산상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 그 재산을 취득한 때에 재산 취득자가 그 재산의 취득자금을 증여받았다고 추정한다고 본 것이다.

4. 증빙자료는 무엇을 제출해야 할까?

지금 출처를 예금액으로 기재한 경우 예금잔액증명서, 주식이나 채권 매각 대금으로 기재한 경우 주식 또는 채권 잔고증명서를, 부동산 매각 대금으로 기재한 경우 해당 부동산의 매도계약서를, 현금 등 그밖의 자금 항목을 적은 경우 소득금액증명원 등을 함께 제출해야 한다. 

개인적으로는 현금과 같이 출처가 불분명해 보일 수 있는 자금은 가능한 한 기재하지 않는 편이 낫다고 생각했다. 우리의 경우 다른 항목으로도 매매대금을 커버할 수 있었지만 관련 의혹이 발생할 여지를 차단하기 위해 소득액을 입증할 수 있는 원천징수영수증도 함께 제출했다. 

5. 아직 대출 등을 실행하지 않아 증빙자료가 없는 경우는 어떻게 할까?

서식을 보면 제출일 기준으로 대출이 실행되지 않는 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부하도록 되어 있다. 사유서는 각 구청에서 증빙서류 미제출 사유서라고 하여 양식을 제공하므로 해당 구청 홈페이지에서 다운로드하여 내용을 기재하여 제출하면 된다.

미제출 사유에 특별한 형식이랄 것은 없고, 사실대로 적으면 된다. 예를 들면 “대출 신청 단계로, 잔금일 전 실행 예정임” 정도로 간단히 기재하면 된다.

주택담보대출액의 경우 대부분 잔금일에 실행되는 것이 보통이므로, 계약체결일로부터 30일 이내에 제출하는 이 단계에서 실제 대출 실행 증빙자료를 제출하기는 어렵다. 따라서 우리는 대출 증빙자료는 제출하지 않고, 미제출 사유서를 함께 냈다. 이는 조달 ‘계획서’라는 서류의 성격에 비추어보면 자연스러운 부분이기도 하고, 우리 경우에는 특별히 문제 되지 않았다.

6. 자금조달계획서 제출 후 실제 내용이 조금 달라지면 어떻게 할까?

자금조달 계획서는 계약체결일로부터 30일 이내에 제출하여야 하는데, 실제 잔금일은 그로부터 2~3개월 뒤인 경우가 많다. 그 사이에 주식을 일부 더 팔 수도 있고, 대출 승인 금액이 달라질 수도 있고, 예금 계좌 간 이동이 생길 수도 있다. 즉, 이 서류는 그야말로 ‘계획서’이므로 사소한 변경은 어느 정도는 불가피한 측면이 있다.

계획과 달라진 경우를 위한 변경신고 제도도 있는 것으로 보이나, 사소한 수정까지 전부 변경신고를 해야 하는지는 실무상 명확하지 않다. 개인적으로는 단순한 계좌 이동, 일부 금액의 소폭 차이, 대출 실행일 차이 정도라면 너무 예민하게 볼 필요는 없어 보였다. 

다만 이러한 경우라 하더라도 나중에 자금출처 조사가 나오는 경우 정확하게 소명될 수 있도록 자료들은 보관하여 두는 것이 필요할 것이다.